전세계약서에 확정일자만 받으면 보증금이 안전하다고 생각하기 쉽지만, 그것만으로는 부족합니다. 주택을 인도받아 실제로 점유하고 전입신고를 마쳐야 임대차의 대항력이 생기며, 확정일자까지 갖춰야 경매 등에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 배당받을 수 있습니다.
세 가지 요건과 효력 발생 시점
대항력은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 발생합니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 공적으로 확인받는 절차로, 대항력 요건과 함께 갖춰야 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 따라서 계약서 작성일이나 확정일자만으로 우선순위가 정해지는 것은 아닙니다. 입주와 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받았다면, 필요한 요건이 모두 갖춰진 시점을 기준으로 권리관계를 확인해야 합니다.
같은 날 설정된 담보권도 확인하세요
집주인이 전입신고 당일 주택에 근저당권을 설정하면, 임차인의 대항력은 원칙적으로 다음 날 발생하므로 근저당권이 먼저 순위를 차지할 수 있습니다. 계약 전과 잔금 지급 직전에 등기사항증명서를 확인하고, 입주·전입신고·확정일자를 가능한 한 지체 없이 처리하는 것이 좋습니다. 전입신고 주소가 실제 주택의 주소와 일치하는지도 살펴보세요.
자주 묻는 질문
확정일자를 계약 당일에 받으면 대항력도 생기나요?
아닙니다. 확정일자는 대항력을 대신하지 않습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 해야 대항력이 생기며, 그 효력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다.
전입신고 주소가 계약서 주소와 다르면 어떻게 되나요?
주소가 달라 임차주택을 특정하기 어렵다면 주민등록이 대항력 요건으로 인정되지 않을 수 있습니다. 계약서와 실제 주택의 주소를 대조하고, 동·호수 등 표시가 정확한지 확인하세요.